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降低物业管理成本的三大途径

文章出处:诺亚科技 人气:发表时间:2017-09-05 11:41

  在我国很多地区,小区居民普遍抱怨天津物业公司物业服务收费过高,或认为质价不符,要求物业企业“让利”;个别住户干脆以拒交物业服务费相抵制。

  那么,是天津物业公司物业企业收费太高了吗?一般不是。物业企业的利润空间已非常有限,有时为了得到管理项目不惜利润暂时倒挂。如果一味以行政手段,如核价、限价等来要求天津物业公司物业企业降低物业服务费,“让利”给业主,则只能迫使物业企业降低服务水准,把小区推入服务愈来愈差、收费率愈来愈低的恶性循环中,造成物业企业和业主两败俱伤的局面。笔者认为,只有在降低物业服务成本上探索研究,才是降低天津物业公司物业服务费的真正出路。而降低物业服务成本的途径,除了物业管理服务本身环节外,对小区规划设计、物业建筑质量等硬件环节也要予以足够重视。

  一、小区规划设计与竣工后天津物业公司物业的管理成本密切相关

  小区的规划设计一般由开发商委托规划设计部门来做,前者要求房屋建筑一眼看上去美观、气派,能突出“个性”和“卖点”,有利于销售,并相对节约建设资金;后者在相关设计指标规范下,一方面满足开发商的设计要求,另一方面在建筑造型、景观布置、单体功能等方面下功夫,力求使自己的设计产品更加“完美”。但不论是开发商还是建筑设计师,在规划设计时显然并不真正为购房者考虑小区物业今后的管理成本。而这恰恰又是决定住户在今后物业管理上花费多少的关键所在。

  比如,依山傍水的住宅令人向往,于是,开发商大做“山水文章”, 近年来水景楼盘的供应更是大大增加。某住宅小区以水景建设为宣传主旨,为此在小区各出入口、区内主要景观设置喷水设施,住宅的房前屋后也建造了许多联网的水道,并以水泵保持水流循环。

  小区内设置水景固然不错,然而这种人工水景运行维护的花费很大。用水、用电、设备的维护修理更新等费用分摊到物业费中,必然大大提高物业服务收费水平。购房者起初可能被水景设施吸引而购房,居住后才明白自己必须为高额的水景设施使用费买单。随着资源性缺水状况日益严重,往后自来水水价还会大幅上升,又必然会带动物业服务费的继续上涨。所以,若没有可资利用的自然水体,居住小区中的水景设施还是少建、不建为好。

  再如,目前的小区环境绿化设计已日趋“城市广场化”、“园林宫廷化”、“绿地观赏化”,盲目追求所谓“现代化”景观布局,使用大面积的草坪、广场、卵石道、密植图案、水景等,一方面“展示气派”,一方面低成本形成速成景观。且不说这种绿化方式难以达到遮荫、阻隔噪声尘埃和生成更多新鲜空气的作用,就日后养护费而言,一片绿草乃至一条水体,养护所需要的人力财力知多少?这些费用还不是分摊到物业管理费中由住户来承担?笔者发现,倒是一些老旧小区,虽然没有多少刻意的景观布置、名贵花卉,却也乔灌错落,绿树成荫,又无须多少照料养护。因此,小区绿化设计时,还是尽量安排多种树少种草,多一点耐贫瘠、耐践踏的植物,少一点高级娇贵的观赏品种。种下后易成活,日后能成荫,免养护或少养护,那对住户就是最实惠的绿化,可大大减少物业管理费中的绿化维护费开支。

  如果开动脑筋,很多诸如防火、防盗、安全与卫生死角等问题也都能通过更加科学、合理、全面的规划设计而大大改善。总之,住宅小区的规划设计必须力求科学、实惠,多考虑未来物业运行时的管理成本,尤其是规划设计时尽量不要给日后业主的物业管理增加经济负担,尽量不把问题留给物业企业去解决。而作为一个成熟的购房者,也不要为一些住房广告中华而不实的概念、噱头所迷惑,只有从实际使用的角度、物业管理成本的角度,对小区布局、建筑单体的设计细节,细细琢磨考量,才能对购房行为做出理性的选择。

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